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    承德楼市暗涌降价潮房企“捂紧口袋”持币度时艰

    来源:燕赵都市网
    2011-11-11 11:27:36

     今年,许多承德市民发现,手机不时会收到有关新楼盘促销的短信,从密集的短信中,市民们可以窥探到,许多开发商已经略带急切,这更加坚定了许多人持币观望的决心。另一边,面对国家史无前例的调控力度,许多开发商感觉到严冬真的来了,为了独善其身,部分公司亦选择了持币观望。而相对这些观望者,那些刚刚开盘或资金链紧张的公司,无疑成了当下最难熬的人!

      销售冷清售楼员“待着想睡觉”

      全款折上折、买房送家电、送汽车……随着银行存款准备金率不断提高,银行信贷额度逐渐收紧,房贷难申请渐渐成为购房者与开发商共同面对的问题。近日,记者在走访承德市区多个楼盘时发现,为应对银行方面房贷放款难,房产商纷纷对一次性付清房款的购房者予以更多优惠,同时,付全款的购房者也有了更多“讨价还价”的空间。记者在许多楼盘的销售中心看到,相比前几年热闹的场面,如今每天到销售中心咨询的人屈指可数。“现在买房的人太少了,每天待着都想睡觉。”一位销售人员说,由于现在银行放款的流程越来越漫长,即使对首次购房者,也十分困难。“现在银行审批越来越严格,如果不是公务员和有固定工作的人,房贷可能无法通过,所以我们都特别鼓励购房者一次性付清全款。”记者在承德市一家楼盘的销售中心看到,今年之前开盘的前三个区域楼房都基本销售完毕,而从今年开始销售的两个区域,销售信息公示栏中显示,绝大部分都显示“待售”。

      房企算账:承协楼市降价空间不大

      面对当下迷雾重重的楼市,许多购房者选择了“再观察观察,说不定会降”的策略。

      而对于购房者的这种预判,某房地产公司董事长万辉(化名)告诉记者,承德市作为三线城市,房地产市场的利润率并没有外界想象的那么高,根本无法实现诸如北京、上海等地动辄数千元的降价幅度。“承德市是历史文化名城,市区有许多文物古迹,所以在项目审批时,楼房的高度都有严格的限制。容积率一般都在2.0(通俗的讲,就是一平方米的土地,建设了2平米的房子)。如果一个每平方米5500元的楼盘,它的土建成本在2000元,水电暖、绿化硬化等费用在600元左右,土地和拆迁成本在1000元,各种税费700元,财务成本200元,所有费用加起来,需要投入的成本是每平方米4500元。”万辉说,如果项目顺利完成,不发生意外情况以及其他一些隐性支出,承德房地产市场的利润都保持在每平方米500到1000元的水平。

      “当然除了几年前就拿到地的项目,一些楼盘由于土地成本低,确实存在房价虚高的现象。”万辉告诉记者,就目前情况来看,开发商不会主动选择降价,“尾盘的降价,会引来前期购房者的质疑,刚开盘的降价,会影响到楼盘的长期销售。所以说,即使降价也是不公开的,可以找一些单位,已优惠的价格进行团购,这样既能缓解资金压力,也可以避免公开降价。”虽然楼市低迷,但万辉称,2011年,承德市区商品房价格每平方米大约上涨了七八百元。

      城郊先降促销楼盘集中在双滦区

      万辉还给记者梳理了承德市区各个楼盘的实际情况,总结下来是:只有少数几个不幸的公司,正好赶到调控政策的风口浪尖上。“承德市区太小了,项目规模都不大,市场形势不好,开发公司也可以持币观望。因为许多项目都已经开发几年了,前期已经赚了不少钱了。”万辉说,现在真正受影响的就是那些今年开工的项目,“许多售楼中心一天一个人都没有。那么多资金投进去,钱收不回来,能不难受吗!”

      万辉告诉记者,从承德房地产市场来看,因为承德地处山区,老城区土地稀缺,再加上项目规模都不大,因此不会受到太大影响,真正可能出现销售难或降价情况的楼盘应该在郊区。记者调查时发现,一些处于郊区的楼盘今年以来不仅销售平淡,而且价格涨幅很小或几乎没有上涨。在房屋促销短信中,记者发现大部分楼盘都位于距离承德市老城区十多公里远的双滦区,从承德市双滦区相关部门统计的数字来看,今年以来当地楼盘价格虽有所增长,但房产成交量明显不如去年同期,营业税等税种转势下行,已同比减收1160万。这似乎印证了万辉的推测。

      信贷紧缩行业洗牌山雨欲来

      毫无疑问,资金短缺成为此轮调控政策的“紧箍咒”。一家一再推迟项目开工时间的房地产公司秦经理告诉记者,项目一再推迟开工的原因除了相关手续办理出现一些意外,资金跟不上是最大的问题。

      “上一个项目,多半年前都已经卖完了。因为只有不到10%是一次性付清房款的,所以就造成公司资金链紧张的问题。”秦经理说,相比于此轮调控政策之前,房屋按揭贷款最短只需几个工作日就可以打到公司账户上,如今房屋按揭贷款申请很难。“现在都过去半年了,还有许多按揭没有办下来。银行没有钱,开发商没有钱,项目只能一拖再拖。”

      秦经理说,虽然项目无法正???,但他还是觉得很庆幸。“前几轮调控政策,都是雷声大雨点小,这次不同,让许多人都很不适应,觉得有些过头。幸亏我们没有急着开工,不然,两个项目同时面临资金链紧张,我们的日子会更不好过。”秦经理告诉记者,他听说一些房地产公司遇到了比他们更严重的资金问题。“一些马上就要建成的项目,钱投进去了,房子却卖不出去,这种情况最难受。听说有一个公司现在借1000万元,一年后会还2000万元。”

      “现在的资金紧张问题,有可能在年底集中爆发,没有钱就势必影响工程款、材料款的结算。”秦经理称。万辉表示,此次调控未必不是件好事,“承德市一共有300多家房地产公司,实际上真正有项目做的只有五六十家,这次可能会使一些实力弱的公司退出房地产市场,这对于未来房地产市场发展来说,不一定是坏事。”
     

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